Jurisprudencia
 
 
 
Buscador de jurisprudencia
          
 
 
ImprimirImprimir    
 

Sentencia A.P. La Coruña 251/2010 de 17 de junio


 RESUMEN:

Contrato de intermediación: Condena a la demandada a pagar un tanto por ciento del precio de venta de un inmueble que figura en la escritura pública, en concepto de comisión por las gestiones de intermediación desarrolladas por la empresa actora, que puso en conexión a comprador y vendedora, y el contrato se celebró.

A CORUÑA

SENTENCIA: 00251/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000496 /2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANGEL PANTIN REIGADA, PRESIDENTE

D. JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO

D. JOSÉ GÓMEZ REY

SENTENCIA

NÚM. 251/10

En SANTIAGO DE COMPOSTELA (A CORUÑA), a diecisiete de Junio de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6 de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, SEDE EN SANTIAGO, los Autos de JUICIO VERBAL 340/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo 496 /2009, en los que aparece como parte apelante ARIAS LENCE S.L. representado por el procurador D. RANIERO FERNANDEZ PEREZ, y como apelado D. Felisa representado por el procurador D. MONICA A. VIEITES LEON; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ GÓMEZ REY, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.


ANTECEDENTES DE HECHO


 
Primero.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 17.06.09, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:"Desestimar la demanda interpuesta por Arias Lence S.L. frente a D.ª Felisa, todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora".

Segundo.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de ARIAS LENCE S.L. se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 16.06.10, en que ha tenido lugar lo acordado.

Tercero.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales


FUNDAMENTOS DE DERECHO


 
No se aceptan los de la sentencia apelada en lo que contradigan los que a continuación se exponen,

Primero.-En la demanda se reclamó el precio de un contrato de mediación o corretaje por parte de una sociedad cuyo objeto es la intermediación inmobiliaria.

En la sentencia de primera instancia se consideró acreditada la celebración entre las partes de un contrato de mediación para la venta de un inmueble. La venta del inmueble al que se refiere la mediación no ha sido cuestión controvertida. Pero la demanda fue íntegramente desestimada por considerar que no ha sido probado que "la final suscripción del contrato se haya llevado a cabo a través o como consecuencia de las labores de mediación o gestión de la entidad demandante".

La parte apelante discrepa en éste último punto de la valoración de la prueba. Alega que puso en conexión a los contratantes al facilitar a quien actuaba por encargo del que resultó comprador los datos de la vendedora, el precio del inmueble y las llaves de la vivienda para que pudiese visitarla. Sin que las posteriores negociaciones entre las partes o una ligera variación en el precio final de la venta resten importancia a la labor de mediación, que es previa e independiente.

Segundo.-"El contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993) o, como dice el art. 1754 del Código italiano, sin estar ligado a los contratantes por relaciones de colaboración, de dependencia o de representación. Constituye un contrato atípico y aleatorio, puesto que su resultado es incierto y la obligación de retribuir al mediador nace, salvo estipulación en contrario, de la perfección del contrato mediado (SSTS de 21 de mayo de 1992, 21 de octubre de 2000, 5 de noviembre de 2004 y 13 de junio de 2006). Se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil (STS de 6 de octubre de 1990, entre otras muchas)" (STS de 31 de marzo de 2007). Resume esta sentencia de forma didáctica una jurisprudencia reiterada sobe éste contrato que ha destacado en cuanto a su contenido que "en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio" (STS de 2 de octubre de 1999 y 13 de junio de 2006).

El mediador o corredor se compromete a crear la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, en lo que se ha definido como actividad pregestoria, y a poner a una y otra parte en relación para éste fin, aunque sin intervenir en el negocio como representante del comitente. El comitente sólo se obliga a retribuir al mediador en el caso de que le negocio con el tercero llegue a celebrarse.

Tercero.-La existencia del contrato de mediación parece indiscutible, aunque por ser verbal no consten los concretos pactos entre las partes.

La demandante, empresa dedicada a la actividad de alquiler, venta y administración de fincas, recibió de la demandada la encomienda de gestionar la promoción de la venta de una vivienda, señalada con el n.º NUM000 de la C/ DIRECCION000 en la localidad de Chantada. Así resulta del hecho no discutido de contar la demandante con los datos de la finca, un precio y las llaves de la vivienda. No es relevante en orden a la prueba del contrato el hecho de que la comitente no fuese la única propietaria de la vivienda. Tampoco lo es que el encargo verificado no lo fuese en exclusiva, algo que no se ha planteado. La única consecuencia de no ser un contrato en exclusiva es que si la venta se efectuase por intermediación ajena, o sin intermediación, nada tendría que abonarse a la demandante.

La existencia del contrato ha sido declarada probada en la sentencia de instancia y no se discute expresamente en el recurso, donde se insiste en la falta de exclusividad o en la inexistencia de pactos sobre el precio. Como hemos dicho la tenencia de las laves de la vivienda por parte de la agencia demandante es claro indico de un encargo de intermediación en la venta.

Cuarto.-La cuestión fundamental que se plantea en este litigio es decidir si la agencia demandante puso en relación a comprador y vendedora, contribuyendo de éste modo a la celebración del contrato de compraventa de la vivienda.

No parece haber discusión sobre cuál fue la intervención de la sociedad demandante. La describió con claridad el testigo D. Adrian, cuyas declaraciones han sido corroboradas por otros testigos, entre otros por la representante de la compradora, y no son cuestionadas por la demandada.

Según estas declaraciones el Sr. Adrian, como responsable de la oficina de rehabilitación del casco histórico de Chantada, recibió el encargo por parte de la entidad Xestur Lugo S.A. de localizar edificios en la zona para su posible adquisición por dicho organismo. Para cumplir el encargo se presentó en la oficina de la demandante, Arias Lence S.L., con el fin de recabar información de los inmuebles en venta que reuniesen las condiciones exigidas por Xestur. En la agencia Arias Lence se le informó de que estaba en venta el edifico número NUM000 de la DIRECCION000, facilitándole precio, características y nombre, dirección y teléfono de la persona con la que debería ponerse en contacto Xestur Lugo S.A., para la negociación.. También le facilitaron las llaves de acceso al inmueble, donde entró para hacer una inspección ocular y levantar plano de situación y medidas. Remitió toda esa información a Xestur Lugo S.A. cumpliendo así el encargo. Xestur Lugo S.A., haciendo uso de los datos así obtenidos, se puso en contacto con D.ª Felisa y, tras las oportunas negociaciones, llegaron a un acuerdo, junto con la copropietaria Carolina, para la venta de la vivienda por el precio de 96.161,94 euros, otorgando la escritura pública de compraventa el 12 de junio de 2006.

La sentencia de primera instancia concluye que no se ha probado que la compraventa se haya llevado a cabo como consecuencia de las labores de mediación. Destaca que no consta la existencia de contacto alguno ente la entidad compradora y la entidad demandante, ni que la demandante hubiese notificado a la demandada la existencia de interés u oferta alguna al respecto. Dice que fue la entidad compradora la que se puso en contacto directo con la demandada mostrando su interés en la venta, manteniendo directamente con la misma las negociaciones relativas la venta del inmueble. Estima relevante que el precio final de venta resultó inferior al referido por la actora al Sr. Adrian.

Esta Sala no comparte los argumentos de la sentencia de instancia, ni la conclusión a la que llega. El contacto entre la entidad compradora y la demandante, actuando esta en su condición de intermediadora inmobiliaria, si ha existido. Xestur Lugo S.A. encargó verbalmente al Sr. Adrian que se informase sobre las viviendas en venta que reuniesen ciertas condiciones. El Sr. Adrian cumpliendo el mandato verbal realizó el encargo obteniendo la información sobre la vivienda de la demandada en la agencia de la sociedad demandante. Es como sí el mandante hubiese obtenido esa información personalmente (artículos 1709 y 1727 del Código Civil). Xestur S.A., por medio de mandatario, obtuvo el conocimiento de la vivienda, de su venta y de su propietaria como consecuencia de la información facilitada por la sociedad demandante. Es cierto que la demandante no comunicó ninguna oferta de compra a la demandada. El motivo es claro: no llegó a tener conocimiento de esa oferta. Xestur Lugo S.A., con los datos que le facilitó la demandante, se puso en contacto directo con la demandada y negoció la compraventa. Ello no es óbice para que en la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes haya sido decisiva la intervención de la demandante. En su archivo constaban los datos de la vivienda. A ella acudió la futura compradora para obtener conocimiento de las viviendas en venta. Fue la demandante quien facilitó a la compradora el conocimiento sobre la vivienda, sobre las posibilidades de su venta y sobre la vendedora. La actuación de la demandante permitió a la futura compradora ponerse en contacto con la vendedora. La demandante aproximó a los futuros contratantes, que contactaron telefónicamente como consecuencia de la actuación de la demandante. En eso consiste la mediación. No se exige que el contacto sea personal y en presencia de la intermediaria. Basta con que la aproximación de las partes sea consecuencia de su actuación. No se puede exigir que la intermediaria sea quien canalice la oferta de la compradora. Esala compradora quien, después de recibir la información de la intermediaria, decide asumir personalmente todos los tratos. Pero en éste momento la labor de puesta en conexión, de localización y aproximación, que es el objeto de la mediación, ya se ha cumplido.

La ausencia de la mediadora en las negociaciones encaminadas a la celebración del contrato es normal. Es normalmente ajena al negocio de mediación o corretaje la intervención en el negocio como representante del comitente, algo para lo que se requeriría pacto expreso. Por ello es también normal que el precio, resultado de la negociación entre las partes, en la que no interviene el mediador, sea distinto del inicialmente previsto por el vendedor comitente.

Quinto.-El comitente se obliga a retribuir al mediador su actividad en el caso de que el negocio con el tercero llegue a celebrarse, es decir, cuando la mediación es eficaz, de modo que basta la celebración de la venta para que nazca el derecho a percibir la remuneración (SSTS 21 de octubre de 2000, 9 de marzo de 2001).

En éste caso la mediación ha existido, la demandante puso en conexión a comprador y vendedora y el contrato se ha celebrado. Ha nacido el derecho del mediador a percibir la remuneración. El mediador reclama un 2% del precio de la venta, que según él fue la comisión pactada. Ese porcentaje es inferior al fijado como criterio orientador para las operaciones de compraventa de inmuebles por los colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, y al usual en el mercado para éste tipo de operaciones, que es como mínimo del 3% y el que se aplicaría en ausencia de pacto. Debe aplicarse el porcentaje reclamado por el acreedor para el cálculo del precio.

La base para el cálculo de los honorarios es el precio pactado en la compraventa. No influye en la determinación del precio el hecho de que la vivienda haya sido vendida por dos personas y el encargo para la mediación realizado por una sola de las vendedoras. La comitente responde del pago del precio frente al mediador, que cumpliendo su encargo medió en la venta de la vivienda, con independencia de las relaciones que tenga con la otra copropietaria.

Sexto.-La estimación del recurso supone la estimación de las pretensiones de la demanda, con la consecuencia respecto de las costas de la primera instancia de condenar a su pago a la demandada (artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Las costas del recurso, que se estima, no se imponen a ninguno de los litigantes (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español.


FALLO


 
Estimar el recurso de apelación interpuesto por ARIAS LENCE S.L., contra la sentencia de fecha 17 de junio de 2009 del Juzgado de Primera Instancia N.º 4 de Santiago de Compostela, dictada en el juicio verbal núm. 340/2009, que se revoca, de modo que se estima la demanda y se condena a la demandada D.ª Felisa a pagar a la actora el 2% de 96.161,94 euros, precio de venta que figura en la escritura pública, en concepto de comisión por las gestiones de intermediación desarrolladas por la actora, cantidad que devengará el interés legal desde el 28/11/2008, fecha del acto de conciliación, hasta la fecha de la sentencia, y a partir de e esta fecha los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con imposición a la demandada de las costas de la primera instancia.

No se imponen las costas del recurso a ninguno de los litigantes.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. ANGEL PANTIN REIGADA.-JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO.- JOSÉ GÓMEZ REY.

Publicación.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.


Este documento reproduce el texto oficial distribuido por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ). Lex Nova se limita a enriquecer la información, respetando la integridad y el sentido de los documentos originales.
 
 
Checkpoint Connect
eCustomer Lexnova.es
 
Acceso a través de Internet a información jurídica relacionada con el Derecho