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ORDEN DE 5 DE MAYO DE 1994, QUE REGULA LA TRANSPARENCIA DE LAS CONDICIONES FINANCIERAS DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS (BOE DEL 11)
El artículo 48.2
de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención
de las Entidades de Crédito, faculta al Ministro de Economía y Hacienda
para, con el fin de proteger los legítimos intereses de la clientela
activa y pasiva de las entidades de crédito, y sin perjuicio de
la libertad de contratación, determinar las cuestiones o eventualidades
que los contratos referentes a operaciones financieras típicas habrán
de tratar o prever de forma expresa, así como exigir el establecimiento
por las entidades de modelos para ellos, pudiendo imponer alguna
modalidad de control administrativo sobre dichos modelos.
La presente Orden, que complementa la de 12 de diciembre
de 1989 sobre tipos de interés y comisiones, normas de actuación,
información a clientes y publicidad de las entidades de crédito,
hace uso de la mencionada habilitación en relación con los préstamos
en los que la garantía hipotecaria recaiga sobre una vivienda, operación
financiera típica generalmente asociada a la adquisición del inmueble.
Dada su finalidad tuitiva, la Orden se circunscribe deliberadamente
a los préstamos hipotecarios sobre viviendas, concertados por personas
físicas, cuya cuantía no rebase los 25 millones de pesetas.
La Orden, cuya finalidad primordial es garantizar la adecuada
información y protección de quienes concierten préstamos hipotecarios,
presta especial atención a la fase de elección de la entidad de
crédito, exigiendo a ésta la entrega obligatoria de un folleto informativo
inicial en el que se especifiquen con claridad, de forma lo más
estandarizada posible, las condiciones financieras de los préstamos.
Téngase presente que la primera premisa para el buen funcionamiento
de cualquier mercado, y, a la postre, la forma más eficaz de proteger
al demandante de crédito en un mercado con múltiples oferentes,
reside en facilitar la comparación de las ofertas de las distintas
entidades de crédito, estimulando así la efectiva competencia entre
éstas.
Pero la Orden, además de facilitar la selección de la
oferta de préstamo más conveniente para el prestatario, pretende
asimismo facilitar a éste la perfecta comprensión e implicaciones
financieras del contrato de préstamo hipotecario que finalmente vaya
a concertar. De ahí la exigencia de que tales contratos, sin perjuicio
de la libertad de pactos, contengan un clausulado financiero estandarizado
en cuanto a su sistemática y contenido, de forma que sean comprensibles
por el prestatario.
A esa adecuada comprensión deberá colaborar el Notario
que autorice la escritura de préstamo hipotecario, advirtiendo expresamente
al prestatario del significado de aquellas cláusulas que, por su
propia naturaleza técnica, pudieran pasarle inadvertidas. Las significativas
precisiones que sobre la actuación de los Notarios establece la
Orden en su artículo 7.º justifican, por lo demás, que, aun constituyendo
desarrollo del citado artículo 48.2 de la Ley 26/1988, la presente
disposición se dicte conjuntamente por los Ministros de Justicia
y de Economía y Hacienda.
En su virtud y a propuesta conjunta de los Ministros de
Justicia y de Economía y Hacienda, de acuerdo con el Consejo de Estado,
he tenido a bien disponer.
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
Artículo 1. Ámbito de aplicación.—1. La presente Orden será de aplicación obligatoria a la actividad de las entidades de crédito, de las entidades aseguradoras y de otras entidades financieras, relacionada con la concesión de préstamos con garantía hipotecaria, cuando concurran simultáneamente las siguientes circunstancias:
1.ª Que se trate de un préstamo hipotecario y la hipoteca
recaiga sobre una vivienda.
2.ª Que el prestatario sea persona física.
3.ª Que el importe del préstamo solicitado sea igual o
inferior a 25 millones de pesetas, o su equivalente en divisas.
Este
apartado 1 ha sido redactado por la Orden de 27 de octubre de 1995
(BOE de 1 de noviembre).
2. La presente Orden será de aplicación a las actividades
citadas que se realicen en España, cualquiera que sea el lugar de
domicilio de las entidades a las que se refiere el artículo 1.1
que pretendan actuar como prestamistas o el lugar de formalización
del préstamo. En particular, se presumirán sujetos a esta Orden
los préstamos con garantía hipotecaria sobre viviendas situadas
en territorio español, otorgados a personas residentes en España.
3. Con independencia de las reglas establecidas en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores
en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento
de viviendas, en los préstamos otorgados por entidades de crédito
a constructores o promotores inmobiliarios, cuando el constructor
o promotor prevea una posterior sustitución por los adquirentes
de las viviendas en préstamos que cumplan las condiciones establecidas
en el número 1 de este artículo, resultará de aplicación lo dispuesto
sobre índices o tipos de interés de referencia en los números 2
y 3 del artículo 6.º de esta Orden. Asimismo, las escrituras de
tales préstamos incluirán cláusulas con contenido similar al de
las cláusulas financieras previstas en el anexo II de la presente
Orden (con excepción de la 1.ª, 1.ª bis y 4.ª, apartado 1).
4. Aun cuando se den las circunstancias establecidas en
el número 1 de este artículo, no quedará sujeta a la presente Orden la
constitución de hipoteca en garantía de deudas anteriores de naturaleza
no hipotecaria contraídas frente a las entidades a las que se refiere
el artículo 1.1 en cuyo favor se constituya la hipoteca o a otras
entidades pertenecientes al grupo de ésta.
5. En lo no previsto para los préstamos hipotecarios en
la presente Orden será de aplicación lo dispuesto en la Orden de este Ministerio de 12 de diciembre de 1989, sobre tipos de interés y
comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad
de las entidades de crédito, y en sus normas de desarrollo.
Artículo 2. Naturaleza de la presente Orden.—1. El incumplimiento por las entidades de crédito de las obligaciones establecidas en esta Orden podrá ser sancionado de acuerdo con lo previsto en la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito.
2. Lo establecido en la presente Orden se entenderá con
independencia de lo dispuesto en la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de
los Consumidores y Usuarios, así como en las demás Leyes que resulten
de aplicación.
CAPÍTULO II
Actos preparatorios
Artículo 3. Folleto informativo.—1. Las entidades a las que se refiere el artículo 1.º 1 deberán obligatoriamente informar a quienes soliciten préstamos hipotecarios sujetos a esta Orden mediante la entrega de un folleto cuyo contenido mínimo será el establecido en el anexo I de esta norma.
Si se trata de impresos que no contuvieran toda la información
prevista en el citado modelo, las entidades deberán completarlos
antes de su entrega.
2. La entrega del folleto será gratuita, pudiendo el interesado
conservarlo en su poder aun cuando opte por no concertar el préstamo
con la entidad.
3. Salvo lo dispuesto sobre comisiones en la citada Orden
de 12 de diciembre de 1989 y en sus normas de desarrollo y lo establecido
en el artículo 4.º 1, las condiciones contenidas en el folleto informativo
tendrán carácter orientativo, lo que se hará constar en él de forma
expresa.
Lo anterior se entiende sin perjuicio de lo dispuesto
sobre publicidad falsa o engañosa en el artículo 8.3 de la citada Ley 26/1984 y en las demás disposiciones
aplicables.
Artículo 4. Gastos y servicios accesorios.—1. Cuando la entidad concierte o efectúe la tasación del inmueble u otro servicio que considere necesario, y dicho gasto sea por cuenta del cliente, deberá indicar a éste la identidad de los profesionales o entidades seleccionados al efecto.
Si el servicio fuera prestado directamente por las entidades
a las que se refiere el artículo 1.º 1 o la relación de profesionales o
entidades seleccionadas incluyera un número de ellos igual o inferior
a tres, las entidades a las que se refiere el artículo 1.º 1 deberán
suministrar, además, al cliente las tarifas de honorarios aplicables.
Lo dispuesto en este apartado se entiende sin perjuicio
de la prohibición contenida en el artículo 10.1.c), apartado 12
de la citada Ley 26/1984.
2. Cuando las entidades a las que se refiere el artículo
1.º 1 concierten o efectúen directamente la tasación del inmueble pero
tales gastos sean a cargo del solicitante, las entidades a las que
se refiere el artículo 1.1 deberán entregar a éste copia del informe
de tasación si la operación llega a formalizarse, o el original
de dicho informe, en caso contrario.
3. El folleto informativo indicará con claridad los gastos
preparatorios de la operación, tales como tasación, comprobación de
la situación registral del inmueble, u otros que se considerarán
a cargo del cliente aun cuando el préstamo no llegue a otorgarse.
Artículo 5. Oferta vinculante.—1. Efectuadas la tasación del inmueble y, en su caso, las oportunas comprobaciones sobre la situación registral de la finca y la capacidad financiera del prestatario, las entidades a las que se refiere el artículo 1.º 1 vendrán obligadas a efectuar una oferta vinculante de préstamo al potencial prestatario o, en su caso, a notificarle la denegación del préstamo.
La oferta se formulará por escrito, y especificará, en
su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las
cláusulas financieras señaladas en el anexo II de esta Orden para
la escritura de préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante
de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias
o no imputables a la entidad, tendrá un plazo de validez no inferior
a diez días hábiles desde su fecha de entrega.
2. En el documento que contenga la oferta vinculante se
hará constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta,
a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelación
a que se refiere el número 2 del artículo 7.º, en el despacho del
Notario autorizante.
CAPÍTULO III
Documento contractual
Artículo 6. Cláusulas financieras del contrato.—1. Las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios sometidos a la presente Orden contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras que ajustarán su orden y contenido a lo establecido en el anexo II de la presente Orden. Las demás cláusulas de tales documentos contractuales no podrán, en perjuicio del prestatario, desvirtuar el contenido de aquéllas.
Excepcionalmente, en el caso de contratos de préstamo
hipotecario sujetos a la presente Orden que, por su naturaleza especial,
no puedan adecuarse íntegramente al modelo de cláusulas financieras
establecidas en el citado anexo II, podrán las entidades de crédito
someter a la verificación previa de la Dirección General del Tesoro
y Política Financiera los correspondientes modelos de contrato,
justificando adecuadamente las circunstancias que impiden acomodarse
a las cláusulas del citado anexo. Transcurridos dos meses sin que
recaiga resolución expresa, se entenderá verificado favorablemente
el modelo.
2. En el caso de préstamos a tipo de interés variable
sujetos a la presente Orden, las entidades de crédito únicamente
podrán utilizar como índices o tipos de referencia aquellos que
cumplan las siguientes condiciones:
a) Que no dependan exclusivamente de la propia entidad
de crédito, ni sean susceptibles de influencia por ella en virtud
de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras entidades.
b) Que los datos que sirvan de base al índice sean agregados
de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.
3. En el caso de préstamos a tipo de interés variable
sujetos a la presente Orden, no será precisa la notificación individualizada
al prestatario de las variaciones experimentadas en el tipo de interés
aplicable cuando se den simultáneamente las siguientes circunstancias:
1.ª Que se haya pactado la utilización de un índice o
tipo de referencia oficial de los previstos en la disposición adicional segunda
de esta Orden.
2.ª Que el tipo de interés aplicable al préstamo esté
definido en la forma prevista en las letras a) o b) del número 1
de la cláusula 3.ª bis del anexo II de esta Orden.
Artículo 7. Acto de otorgamiento.—1. En materia de elección de Notario se estará a lo dispuesto en el Reglamento Notarial y demás disposiciones aplicables.
2. El prestatario tendrá derecho a examinar el proyecto
de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario
al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento.
El prestatario podrá renunciar expresamente, ante el Notario autorizante,
al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura
pública tenga lugar en la propia Notaría.
3. En cumplimiento del Reglamento Notarial y, en especial,
de su deber de informar a las partes del valor y alcance de la redacción
del instrumento público, deberá el Notario:
1.º Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones
financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras
del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias
que, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de
la operación.
2.º En el caso de préstamo a tipo de interés variable,
advertir expresamente al prestatario cuando se dé alguna de las
siguientes circunstancias:
a) Que el índice o tipo de interés de referencia pactado
no sea uno de los oficiales a los que se refiere la disposición
adicional segunda de esta Orden.
b) Que el tipo de interés aplicable durante el período
inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en
dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos
posteriores.
c) Que se hubieran establecido límites a la variación
del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean
semejantes al alza y a la baja, el Notario consignará expresamente
en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes.
3.º En el caso de préstamos a tipo de interés fijo, comprobar
que el coste efectivo de la operación que, calculado conforme a
las reglas establecidas por el Banco de España, se hace constar
a efectos informativos en el documento se corresponde efectivamente
con las condiciones financieras del préstamo.
4.º En el caso de que esté prevista alguna cantidad a
satisfacer por el prestatario al prestamista con ocasión del reembolso anticipado
del préstamo, o que dichas facultades del prestatario se limiten
de otro modo o no se mencionen expresamente, consignar expresamente
en la escritura dicha circunstancia, y advertir de ello al prestatario.
5.º En el caso de que el préstamo esté denominado en divisas,
advertir al prestatario sobre el riesgo de fluctuación del tipo de
cambio.
6.º Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras
del contrato implican para el prestatario comisiones o gastos que
debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Disposición adicional primera.—Se faculta al Banco de España para dictar las normas precisas para el desarrollo y ejecución de la presente Orden.
En particular, queda también facultado para, mediante
Circular, adaptar el anexo I de esta Orden, relativo al folleto
informativo sobre préstamos hipotecarios, a aquellos supuestos en
que lo exija el desarrollo de nuevas modalidades de préstamo, o
en que otras circunstancias relevantes aconsejen mejorar su contenido.
Disposición adicional segunda.—El Banco de España, previo informe de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera, definirá mediante Circular un conjunto de índices o tipos de interés de referencia oficiales, susceptibles de ser aplicados por las entidades de crédito a los préstamos hipotecarios a interés variable, y hará públicos sus valores regularmente.
DISPOSICIÓN FINAL
La presente Orden entrará en vigor a los tres meses de
su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
ANEXO I
Folleto informativo sobre préstamos
hipotecarios sujetos a la presente Orden
Elementos mínimos que contendrán los folletos informativos
sobre préstamos hipotecarios sujetos a la presente Orden:
1. Identificación del préstamo:
Denominación comercial.
Cuantía máxima del préstamo respecto al valor de tasación
del inmueble hipotecado.
Moneda del préstamo (sólo si no fuera la peseta).
2. Plazo del préstamo:
Plazo total.
Plazo de carencia de amortización del principal.
Periodicidad de los pagos (mensual/trimestral/semestral/otros),
y sistema de amortización.
3. Tipo de interés:
Modalidad del tipo de interés (fijo/variable).
Tipo de interés aplicable (indicación orientativa, mediante
un intervalo, del tipo de interés nominal anual, en caso de préstamos a
tipo fijo; o del margen sobre el índice de referencia, en caso de
préstamos a tipo variable).
Indice o tipo de referencia, en préstamos a interés variable
(identificación del índice o tipo, indicándose su evolución durante, al
menos, los dos últimos años naturales, así como el último valor
disponible).
Plazo de revisión del tipo de interés (primera revisión
y periodicidad de sucesivas revisiones).
4. Comisiones (indíquense aquéllas que resulten aplicables,
señalando respecto a ellas, en todo caso, las máximas comunicadas
al Banco de España y, optativamente, las mínimas previsibles):
Comisión de apertura.
Cantidad que, en caso de amortización anticipada, deberá
satisfacer el prestatario a la entidad prestamista, distinguiendo,
en su caso, entre amortización parcial y total.
Otras.
5. Gastos a cargo del prestatario:
Servicios que concertará o prestará directamente la entidad
de crédito: Indíquense los conceptos aplicables (por ejemplo, tasación)
y, cuando sea obligatorio de acuerdo con lo dispuesto en el artículo
4.º 1 de la Orden, las tarifas aplicables.
Indíquese la forma en que dichos gastos «suplidos» se
cobrarán o repercutirán al cliente. Señálense expresamente los gastos que
serán a cargo del solicitante del préstamo aun cuando el préstamo
no llegue a formalizarse.
Servicios que deberá obligatoriamente contratar y abonar
directamente el cliente: Indíquense los conceptos aplicables (por ejemplo,
seguro de daños) y, con carácter meramente orientativo, su cuantía.
Impuestos y Aranceles (indíquense los conceptos aplicables
y, de forma aproximada para cada uno de ellos, su base imponible
y el tipo porcentual aplicable).
6. Importe de las cuotas periódicas: Se proporcionará
al solicitante, a título orientativo, una tabla de cuotas periódicas,
en función del plazo y tipo de interés.
ANEXO II
Cláusulas financieras de los contratos
de préstamo hipotecario sujetos a la presente Orden
Advertencia previa
Las cláusulas numeradas con ordinal simple (por ejemplo,
la cláusula 1.ª) aparecerán necesariamente en todos los contratos de
préstamo hipotecario sujetos a la presente Orden; las numeradas
con ordinal-bis (por ejemplo, la cláusula 1.ª bis) sólo cuando resulten
de aplicación. Lo anterior se entiende sin perjuicio de lo previsto
en el artículo 3.º 1 de la Orden para los contratos suscritos por
constructores o promotores inmobiliarios.
1.ª Capital del préstamo.—La
cláusula expresará:
a) El importe de prestamo.—Si se tratara de un
préstamo en divisa (por ejemplo, ECUs), se especificará ésta, definiéndose adecuadamente.
En las cláusulas correspondientes (2.ª, 3.ª, etc.) se señalarán
las especificidades (por ejemplo, moneda de pago, cálculo del importe
en pesetas de cada pago, etc.) derivadas de que el préstamo esté
denominado en moneda distinta de la peseta.
b) La forma de entrega del importe del préstamo.—Si
la entrega se realiza mediante abono en una «cuenta especial» de
la que el prestatario no pueda disponer libremente, deberá cumplimentarse
obligatoriamente la cláusula 1.ª bis.
1.ª bis. Cuenta especial.—En
esta cláusula se especificará:
a) Las condiciones cuyo cumplimiento deba acreditar el
prestatario antes de poder disponer libremente del saldo de dicha cuenta.
b) El plazo para el cumplimiento de dichas condiciones
y las facultades resolutorias de la entidad prestamista en caso
de que se rebase.
2.ª Amortización.—La
cláusula indicará:
1.º Las fechas del primer y del último pago de amortización,
cuando dichas fechas estén fijadas de antemano.
2.º El número, periodicidad y cuantía de las cuotas en
que se divida la amortización del préstamo, cuando estuvieran fijadas de
antemano.
Si se tratara de préstamos en divisas, se especificarán
en este apartado las reglas a seguir para la determinación del valor
en pesetas de cada cuota.
3.º Las condiciones para el ejercicio de la facultad de
reembolso anticipado, expresándose en particular:
a) Las fechas de ejercicio de dicha facultad.
b) Si se hubiera pactado, la cantidad que con ocasión
del reembolso anticipado deba satisfacer el prestatario a la entidad prestamista
al ejercer dicha facultad, distinguiendo, en su caso, entre amortizaciones
totales y parciales.
c) En caso de reembolso anticipado parcial, la cuantía
mínima y el modo concreto en que éste alterará el importe o número de
las cuotas de amortización remanentes, indicándose, en su caso,
las facultades de elección que se reconozcan al efecto al prestatario.
4.º Cuando existan, las demás facultades que se reconozcan
al prestatario para alargar o alterar el calendario de amortización,
y las condiciones para su ejercicio.
3.ª Intereses ordinarios.—En
esta cláusula se hará constar:
a) El tipo de interés nominal anual aplicable al préstamo,
especificándose si es fijo durante toda la vida del préstamo o si tendrá
carácter variable, durante la totalidad o parte de la vida del préstamo.
Si el tipo de interés fuera fijo durante toda la vida
del préstamo, se señalará en esta cláusula su valor, expresado en
tanto por ciento nominal anual.
Si el tipo de interés pudiera variar en algún período,
se especificará con claridad el comienzo de dicho período, cumplimentándose
obligatoriamente la cláusula 3.ª bis.
b) La fecha de inicio del devengo de intereses, y su periodicidad
y forma de liquidación ordinaria, indicándose la fórmula o métodos
utilizados para obtener, a partir del tipo de interés anual, el
importe absoluto de los intereses devengados.
c) El número de días que se considerará que tiene el año
cuando, para el cálculo de los intereses devengados durante períodos
inferiores a un año, sea preciso convertir el tipo de interés anual
en un tipo de interés diario.
d) Cuando resulte de aplicación, la forma especial de
liquidación de intereses del período transitorio durante el cual
el prestatario no tenga la plena disponibilidad del importe íntegro
del préstamo, por no haberse cumplido las condiciones establecidas al
efecto.
En este supuesto los intereses se aplicarán exclusivamente
a la parte del préstamo sobre la que el prestatario hubiera dispuesto
o tuviera la libre disposición, y se entenderán devengados por días.
e) En el caso de préstamos en divisas, las reglas aplicables
para el cálculo en pesetas del importe de los intereses.
3.ª bis. Tipo de interés variable.
1. Definición del tipo de interés aplicable.—Cuando
el tipo de interés pueda variar en algún período, se expresará éste
de alguna de las siguientes formas:
a) Como suma de:
Un margen constante (positivo, nulo o negativo), expresado
en puntos o fracciones de punto.
El tipo de interés de referencia.
b) Como cierto porcentaje de un tipo de interés de referencia.
c) Como suma de:
Un tipo de interés constante.
Un margen variable, que será igual a la variación absoluta
(positiva, nula o negativa) experimentada, desde cierta fecha establecida
en el contrato, por un índice o tipo de interés de referencia.
d) De cualquier otro modo, siempre que resulte claro,
concreto y comprensible por el prestatario, y sea conforme a Derecho.
2. Identificación y ajuste del tipo de interés o índice
de referencia.—En lo relativo al tipo de interés o índice
de referencia, la cláusula deberá expresar:
a) La definición del mencionado índice o tipo de interés;
el organismo público, asociación o entidad privada que lo elabore; y
la periodicidad y forma en que se publique o sea susceptible de
conocimiento por el prestatario.
b) Cuando el tipo de interés de referencia corresponda
a operaciones cuya periodicidad de pagos sea distinta a la del préstamo
objeto del contrato (por ejemplo, que el tipo de referencia esté
definido como un tipo efectivo anual y el préstamo tenga pagos mensuales)
o incluya conceptos (por ejemplo, comisiones) que estén previstos
como concepto independientemente en el préstamo objeto del contrato,
se indicará si debe efectuarse algún ajuste o conversión en el tipo
de interés de referencia antes de calcular el tipo de interés nominal
aplicable, definido según la fórmula descrita en el apartado 1 de
esta cláusula 3.ª bis.
En caso afirmativo, se indicará la fórmula o procedimiento
del ajuste o conversión que deba efectuarse.
c) El índice o tipo de interés de referencia sustitutivo
que deba utilizarse excepcionalmente cuando resulte imposible, por razones
ajenas a las partes, la determinación del índice o tipo de interés
de referencia designado en primer término.
3. Límites a la variación del tipo de interés aplicable.—Cuando
se establezcan límites máximos y mínimos a la variación del tipo
de interés aplicable al préstamo, se expresarán dichos límites:
a) En términos absolutos, expresándose en forma de tipo
de interés porcentual los citados límites máximo y mínimo.
Esta forma de expresión se utilizará obligatoriamente
cuando puedan expresarse dichos límites en términos absolutos al
tiempo del otorgamiento del documento de préstamo.
b) De cualquier otro modo, siempre que resulte claro,
concreto y comprensible por el prestatario, y sea conforme a Derecho.
4. Umbral mínimo de fluctuación y redondeos del tipo de
interés aplicable.—Si se pactara un umbral mínimo para
la variación del tipo de interés (de forma que éste permanezca inalterado
cuando la fluctuación del índice de referencia no alcance, en más
o en menos, cierto umbral), se expresará dicho umbral en fracciones
de punto.
Si se pactara el redondeo del tipo de interés, se indicarán,
en fracciones de punto, los múltiplos a los que se efectuará (por ejemplo,
redondeo al más cercano octavo de punto).
5. Comunicación al prestatario del tipo de interés aplicable.—La
cláusula deberá especificar:
a) La forma en que el prestatario conocerá el tipo de
interés aplicable a su préstamo en cada período;
b) Si existe algún procedimiento especial que el prestatario
pueda utilizar para reclamar ante la entidad en caso de que discrepe
del cálculo efectuado del tipo de interés aplicable.
4.ª Comisiones.
1. Comisión de apertura.—Cualesquiera gastos
de estudio del préstamo, de concesión o tramitación del préstamo
hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad
prestamista ocasionada por la concesión del préstamo, deberán obligatoriamente
integrarse en una única comisión, que se denominará «comisión de
apertura» y se devengará por una sola vez. Su importe, así como
su forma y fecha de liquidación, se especificarán en esta cláusula.
En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión
de apertura incluirá, de forma implícita, cualquier comisión por cambio
de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.
2. Otras comisiones y gastos posteriores.—Además
de la «comisión de apertura», sólo podrán pactarse a cargo del prestatario:
a) La cantidad que haya de abonar el prestatario con ocasión
del reembolso anticipado, conforme a lo estipulado, en su caso,
en la cláusula 2.ª
b) Los gastos de la operación mencionados en la cláusula
5.ª, incluidos los correspondientes a servicios prestados directamente
por la entidad.
c) Las comisiones que, habiendo sido debidamente comunicadas
al Banco de España de acuerdo con lo dispuesto en la Orden de 12 de diciembre de 1989 y en sus normas de desarrollo,
respondan a la prestación de un servicio específico por la entidad
distinto a la mera administración ordinaria del préstamo. En el
caso de préstamos en divisas, se incluirán las comisiones de cambio
máximas que pudieran resultar aplicables.
Cualesquiera importes periódicos a cargo del prestatario
en favor de la entidad se reflejarán necesariamente, de forma implícita,
en el tipo de interés ordinario que se hubiera libremente pactado.
4.ª bis. Tabla de pagos y tipo de interés
anual equivalente.—En los préstamos a tipo
de interés fijo, se hará constar en esta cláusula:
a) La cuota total que corresponderá satisfacer al prestatario
en cada fecha.
b) El coste efectivo de la operación, calculado conforme
a las reglas establecidas al efecto por el Banco de España.
5.ª Gastos a cargo del prestatario.—En
esta cláusula se especificarán todos aquellos conceptos de gasto
futuros o pendientes de pago que sean o se pacten a cargo del prestatario.
Podrán incluirse los siguientes conceptos:
a) Gastos de tasación del inmueble.
b) Aranceles notariales y registrales relativos a la constitución,
modificación o cancelación de la hipoteca.
c) Impuestos.
d) Gastos de tramitación de la escritura ante el Registro
de la Propiedad y la oficina liquidadora de Impuestos.
e) Los derivados de la conservación del inmueble hipotecado,
así como del seguro de daños del mismo.
f) Los derivados del seguro de vida del prestatario, cuando
fueran aplicables.
g) Los gastos procesales o de otra naturaleza derivados
del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago.
h) Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva
prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea inherente
a la actividad de la entidad de crédito dirigida a la concesión
o administración del préstamo.
6.ª Intereses de demora.—En
esta cláusula se especificará:
a) El tipo de interés de demora, expresado sea en forma
de tanto por ciento anual, sea añadiendo un margen al tipo de interés
de referencia.
b) La base sobre la que se aplicará el interés de demora
y su forma de liquidación.
6.ª bis. Resolución anticipada por la entidad
de crédito.—Cuando se pacten expresamente,
se indicarán en esta cláusula:
a) Las causas especiales, distintas a las generales previstas
en las Leyes, que faculten a la entidad prestamista para resolver
anticipadamente el contrato de préstamo.
b) El importe de la penalización por resolución anticipada
del contrato, cuando ésta se base en el incumplimiento por el prestatario
de alguna de las obligaciones derivadas del contrato de préstamo.
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