PERMUTA DE SOLAR POR FUTURA EDIFICACIÓN

D. Juan Gómez es un empleado de banca, por lo que a efectos del IVA no tiene la consideración de empresario o profesional.

D. Juan es propietario de un pequeño solar en el pueblo de sus padres.

Una empresa promotora-constructora va a construir una promoción de viviendas en un solar adyacente al que es propiedad de D. Juan y le ofrece a él comprar dicho solar a cambio de un piso de los que se van a construir.

D. Juan acepta la oferta, que se formaliza en fecha 28 julio de 2010 una escritura de permuta del solar por un piso cuyo coste de edificación estimado es de 150.000 euros.

¿Qué impuesto pagará la empresa promotora-constructora por la adquisición del solar?

¿Qué impuesto repercutirá la empresa promotora-constructora a D. Juan Gómez por la venta del piso y en qué momento?

En toda permuta se producen dos operaciones, que hay que ver separadamente a efectos del IVA.

A)  Adquisición del solar por parte de la empresa promotora-constructora.

Dado que D. Juan Gómez no es empresario, la transmisión del solar no está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido. El artículo 4 de la Ley del IVA dispone que estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales. En consecuencia la empresa promotor pagará por la adquisición del solar por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

B)  Adquisición de la vivienda por parte de D. Juan.

La empresa promotora-constructora tiene que repercutir a D. Juan Gómez el IVA por la venta del piso.

Pero los aspectos más importantes a determinar son el devengo de dicho impuesto y la base imponible del mismo.

El artículo 75 de la Ley del IVA señala en su apartado Uno.1º que se devengará el Impuesto en las entregas de bienes, cuando tenga lugar su puesta a disposición del adquirente, cosa que todavía no ha ocurrido en nuestro caso pues el piso está pendiente de construcción.

Pero el apartado Dos de dicho artículo dispone que no obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en las operaciones sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible el Impuesto se devengarán en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos.

En consecuencia, en el caso que nos ocupa, debido al cobro anticipado (ya que la adquisición del solar equivale para la constructora a un cobro anticipado puesto que no va a haber transferencia monetaria alguna), se produce el devengo en la fecha de la permuta, es decir el 28 de julio de 2010.

Y en cuanto a la base imponible del impuesto el artículo 79.Uno de la LIVA establece que en las operaciones cuya contraprestación no consista en dinero se considerará como base imponible el valor de mercado. Pero en este punto hay que señalar que la DGT ha modificado en 2008 su criterio y a partir de dicho año se debe entender, en el caso de las permutas inmobiliarias, que la base imponible no es el valor de mercado sino el coste de edificación.

Y el artículo 80.Seis de la LIVA dispone que si el importe de la contraprestación no resultara conocido en el momento del devengo del impuesto, el sujeto pasivo deberá fijarlo provisionalmente aplicando criterios fundados, sin perjuicio de su rectificación cuando dicho importe sea conocido.

En nuestro caso, siguiendo los criterios de la DGT y aplicando el artículo 80.Seis de la LIVA, estimamos que la edificación costará 150.000 euros, y esa será la base imponible provisional. Pero dicha cantidad se deberá modificar si al finalizar la construcción se determina un coste definitivo diferente al estimado.

En resumen, como en el presente caso se ha producido el pago del piso vía la entrega del solar se ha producido el devengo del IVA en la fecha 28 de julio de 2010, y en función del coste de edificación previsto por la constructora, se debe liquidar el impuesto de la siguiente manera:

Base imponible = 150.000

IVA al 8% = 12.000

Total factura = 162.000

Si al finalizar la construcción el coste ha sido distinto de 150.000 euros se deberá emitir por parte de la constructora la correspondiente factura rectificativa.

El pago del piso con el IVA incluido que ha realizado D. Juan Gómez ha sido mediante la entrega del solar, pero como D. Juan no es empresario no se produce el hecho imponible de la entrega de bienes y prestaciones de servicios a que se refiere el artículo 4 de la Ley del IVA. Es decir que en la entrega del solar no se ha repercutido el IVA.

Con respecto a la adquisición del solar por la empresa promotora-constructora, esta empresa deberá pagar por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, pues el artículo 7.º1.A) del Texto Refundido de dicho impuesto establece que son transmisiones patrimoniales sujetas las transmisiones onerosas por actos "inter vivos" de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.

No es de aplicación lo establecido en el número 5 del mencionado artículo que dice que no estarán sujetas al concepto de "transmisiones patrimoniales onerosas", las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales, pues de acuerdo con el planteamiento D. Juan Gómez no es empresario.

El sujeto pasivo de este impuesto por la adquisición del solar es la empresa promotora constructora, pues el artículo 8 del Texto Refundido del impuesto nos dice que estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere.

Con respecto al IVA repercutido por la empresa vendedora del piso se ha producido el devengo por el pago anticipado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 75. Dos de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido.